주택법 시행령 개정
주택법시행령이 일부 개정되어 주택 전매제한기간이 완화되었습니다.
◇ 개정이유
주택 거래를 활성화하고 실수요자의 주거안정을 도모하기 위하여 주택의 전매행위 제한기간을 단축하고, 소형 주택에 대한 실수요를 반영하기 위하여 복수의 침실을 갖춘 소형 주택의 세대 수 제한을 완화하는 한편, 토지임대부 분양주택의 공급을 활성화하기 위하여 지방자치단체의 장에게 토지임대료 산정에 관한 재량을 부여하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 복수의 침실을 갖춘 소형 주택의 세대 수 제한 완화(제10조제1항제1호라목)
침실이 2개 이상인 소형 주택의 세대 수를 종전에는 소형 주택 전체 세대 수의 3분의 1 이하로 제한하였으나, 앞으로는 그 3분의 1을 초과하는 세대에 대하여 세대당 주차대수를 0.7대 이상이 되도록 주차장을 설치하는 경우에는 해당 세대수의 비율을 더하여 소형 주택 전체 세대수의 2분의 1까지 건축할 수 있도록 함.
나. 토지임대부 분양주택의 토지임대료 산정 재량 부여(제81조제2항 신설)
토지임대부 분양주택의 토지임대료를 산정할 때에 사업주체가 지방자치단체 또는 지방공사인 경우에는 해당 택지의 조성원가에 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용하여 산정한 금액과 해당 택지의 감정가격에 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용하여 산정한 금액 사이의 범위에서 지방자치단체의 장이 지역별 여건을 고려하여 정한 금액을 기준으로 산정할 수 있도록 함.
다. 주택의 전매행위 제한기간 단축(별표 3)
종래에는 주택의 전매행위가 제한되는 기간을 주택이 건설ㆍ공급되는 지역이 수도권이나 투기과열지구에 해당하는지 등에 따라 최대 10년까지로 정하였으나, 앞으로는 수도권에 건설ㆍ공급되는 주택은 최대 3년까지로, 수도권 외의 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택은 최대 1년까지로 전매행위 제한기간을 단축함.내용입니다.
앞으로 주택 전매제한 기간
1. 공통 사항
가. 전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산한다.
나. 주택에 대한 제2호부터 제6호까지의 규정에 따른 전매행위 제한기간이 둘 이상에 해당하는 경우에는 그 중 가장 긴 전매행위 제한기간을 적용한다. 다만, 법 제63조의2제1항제2호에 따른 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우에는 가장 짧은 전매행위 제한기간을 적용한다.
다. 주택에 대한 제2호부터 제6호까지의 규정에 따른 전매행위 제한기간 이내에 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우 소유권이전등기를 완료한 때에 전매행위 제한기간이 지난 것으로 본다. 이 경우 주택에 대한 소유권이전등기에는 대지를 제외한 건축물에 대해서만 소유권이전등기를 하는 경우를 포함한다.
2. 법 제64조제1항제1호의 주택(투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택): 다음 각 목의 구분에 따른 기간
가. 수도권: 3년
나. 수도권 외의 지역: 1년
3. 법 제64조제1항제2호의 주택(조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택): 다음 각 목의 구분에 따른 기간
가. 과열지역(법 제63조의2제1항제1호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 다음의 구분에 따른 기간
1) 수도권: 3년
2) 수도권 외의 지역: 1년
나. 위축지역(법 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역을 말한다)
4. 법 제64조제1항제3호의 주택(분양가상한제 적용주택): 다음 각 목의 구분에 따른 기간
가. 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택: 다음의 구분에 따른 기간
1) 수도권: 3년
2) 수도권 외의 지역: 1년
나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택: 다음의 구분에 따른 기간
1) 투기과열지구: 제2호 각 목의 구분에 따른 기간
2) 투기과열지구가 아닌 지역: 제5호 각 목의 구분에 따른 기간
5. 법 제64조제1항제4호의 주택(공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택): 다음 각 목의 구분에 따른 기간
6. 법 제64조제1항제5호의 주택[「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(법 제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택]: 제4호나목에 따른 기간
이로 인해 주택전매제한기간이 수도권 최대 10년에서 3년으로 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 단축됩니다.
복잡하게 적용되었던 전매제한 기간을 통합하여 공공택지 또는 규제지역은 수도권일 경우 3년, 비수도권은 1년의 전매제한기간을 두고 과밀억제권역은 수도권 1년 광역시 도시지역 6개월, 기타의 경우 수도권만 6개월의 전매제한기간이 있고 비수도권인 경우는 없습니다. 이로 인해 과거와 같은 분양권 매매행위가 손쉬워질 것으로 예상이 됩니다.
다만 아직 주택법이 개정되지 않아 실거주의무가 폐지되지 않았고 양도세 규제가 그대로라는 점 참고하셔야 할 것 같습니다.
2021년 2월 이후 분양가 상한제를 적용받는 아파트에 당첨된 사람은 최초 입주 가능일로부터 2~5년간 거주해야 하는 의무가 있기 때문에 전매 제한이 풀려도 분양권을 팔기 어렵다. 실거주 의무를 위반하면 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금형에 처해진다.
양도세 규제도 분양권 거래의 걸림돌이다. 정부는 보유 기간에 따라 60~70%가 부과되던 분양권 단기(2년 이내) 거래 양도세율을 6~45%로 낮추겠다고 올 초 밝혔지만 아직 후속 법 개정 작업은 이뤄지지 않고 있다.
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