임대사업자 임대보증금 반환 의무(보험가입) 강화, 손해배상 청구 가능 입법예고

 

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민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙 개정안 주요내용

 

➊ 임대사업자의 보증금 보증보험 미가입 시 임차인에게 계약 해제․해지권 부여

 ㅇ 최근 전세사기 피해 사례에서 임대사업자에게 임대보증금 반환 보증 가입의무가 있음에도 실제로는 임차인의 기대와 달리 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않은 경우가 다수 드러났다.

  - 이에 따라, 임대사업자가 임대보증금 반환 보증 가입의무를 위반한 경우에는 임차인이 임대차계약을 해제․해지할 수 있도록 하고, 이로 인한 손해도 배상하도록 할 예정이다.(시행령 안 제35조제2항, 시행규칙 안 별지 제24호 표준임대차계약서)

➋ 임대보증금 반환 보증 가입을 위한 주택가격 산정방법 개선(안 시행령 제39조제2항)
 ㅇ 임대사업자의 임대보증금 반환 보증 계약을 위한 주택가격 산정 시 신축빌라 등에 대하여는 감정평가액이 활용되는 점을 이용하여, 일부 임대사업자와 감정평가사들이 결탁하여 감정평가액을 부풀려 보증에 가입하는 문제가 있었다.

  - 앞으로는, 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 ①공시가격→②실거래가→③감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은 공시가격·실거래가가 없거나 주변 시세와의 현저한 격차 등으로 활용이 부적절하다고 인정하는 경우에만 적용한다.

  - 이와 함께, 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인 등이 평가한 감정평가액만 인정한다.내용입니다.

 

 

 

 

표준임대차계약서 개정 -> 손해배상 청구 가능

1. 보증 미가입으로 임대차계약 해제·해지 시 위약금 지급
   (시행규칙 별지24 표준임대차계약서 개정)
 가. 제․개정 이유
   ○ 최근 전세사기 피해 사례에서 등록임대사업자는 임대보증금 반환 보증에 가입할 의무가 있으나, 임차인의 기대와 달리 임대차계약 후 보증에 가입하지 않는 사례 발생
 나. 제․개정 내용
   ○ 임대사업자가 법 제49조를 위반해 보증 미가입으로 계약이 해제·해지된 경우, 그로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함 
      ※ 임대사업자가 보증 미가입한 경우를 시행령 제35제2항의 임차인의 임대차계약 해제․해지사유에 추가한 것과 연계하여, 표준임대차계약서 상의 임차인의 계약해제․해지사유에도 추가하고 임대사업자가 손해배상(위약금 지급)하도록 함 
 다. 입법추진 과정에서 논의된 주요내용
   ○ 특이사항 없음  
 라. 입법효과 
   ○ 등록임대사업자 임대보증 가입의무 내실화를 통하여 민간임대주택 임차인의 피해 예방 및 주거안정을 도모
 마. 그 밖의 참고사항
   ○ 특이사항 없음

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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