전세사기 피해방지를 위한 선순위 임대차정보 및 납세증명서 제시의무, 임차권등기 신속화

 

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임대차계약 시 정보제시 의무

가. 개정배경

❍ 전세사기 등 피해가 발생하는 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보 등 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없었기 때문입니다.

 

나. 개정내용 - 임차인은 계약 체결 시 임대인에게 정보 제시요구 가능

❍ 개정법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 ① 해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보와 ② 국세징수법･ 지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시할 것을 의무화 했습니다.

 

❍ 이 규정은 공포한 날부터 시행될 예정으로, 공포 시 체결되는 임대차계약부터 적용됩니다.

제3조의7(임대인의 정보 제시의무)
임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.
1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납 국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납 지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.

 

다. 표준계약서 개정 – 임대인이 제시한 정보가 사실과 다를 경우 임차인의 계약 해제 특약 규정

❍ 개정법의 실효성을 제고하기 위해 주택임대차표준계약서를 개정합니다.

- 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납･체납한 국세･지방세가 있다는 사실이 확인된 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약사항 체결을 권고합니다.

 

❍ 임차인이 임대차계약 체결 시 위 표준계약서에 따른 특약사항을 기재한 경우에는 고지받지 못한 선순위 임대차 정보 및 임대인의 체납사실 등이 밝혀지면 임대차계약을 해제함으로써 전세사기 피해로부터 벗어날 수 있습니다.

 

 

 

임차권 등기 신속화

가. 개정배경 – 임차권등기명령 송달이 어려운 경우

❍ 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도입니다.

 

❍ 개정 전에는 법원의 결정이 임대인에게 고지되어야 비로소 임차권등기를 할 수 있었으므로, 임대인의 주소불명이나 송달회피 또는 임대인 사망 후 상속관계 미정리 등으로 임차권등기명령 송달이 어려운 경우, 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어 거주 이전을 하지 못하는 문제가 있었습니다.

 

나. 개정내용 - 임차권등기명령이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기 가능

❍ 위와 같은 문제점을 해결하기 위해 개정법은 임차권등기명령 조항(제3조의3 제3항)에도, ‘가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 「민사집행법」 제292조 제3항을 준용했습니다.

 

❍ 이에 따라 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어질 수 있게 함으로써 임차인의 대항력･우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하고, 임차인의 보증금반환채권 보호를 보다 강화했습니다.

 

❍ 이 규정은 ‘임차권등기명령 절차에 관한 규칙’ 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다.

- 다만, 임차권등기명령이 개정법 시행 전에 있었더라도 개정법 시행 당시 임대인에게 송달되지 않았다면 적용되게 함으로써 최대한 많은 서민이 개정법의 혜택을 받게 했습니다.