2025 연말정산 장기주택저당 차입금 요건, 소득공제 제출증명서류

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2024.12.12 - [국세청/연말정산] - 2025 연말정산 장기주택 저당차입금 이자상환액 소득공제, 공제대상자, 공제대상 주택, 공제금액

 

차입금으로 인정되기 위한 요건

원칙적으로 장기주택저당차입금의 요건

다음의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말하며, 해당 요건을 충족하지 못하는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 공제규정을 적용하지 않는다(소령§112⑧)

 

① 주택소유권이전등기일, 보존등기일부터 3월 이내에 차입할 것

② 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것

 

주택의 전 소유자가 해당 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 양수인이 주택 취득과 함께 인수한 경우

- 주택의 전 소유자가 해당 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 상환기간을 계산

- 소유권이전등기일, 보존등기일부터 3월 이내 차입 요건은 적용하지 않는다. (소령§112⑪)

- 주택양수인이 주택을 취득할 당시 주택의 기준시가가 6억원을 초과하는 경우에는 장기주택저당차입금으로 보지 않는다.(소령§112⑭)

 

타인 명의 주택이나 타인 명의 차입금에 대한 장기주택저당차입금 이자상환액을 근로자 본인이 공제받을 수 없다.(안됨)

 

요건상관없이 장기주택저당차입금 아닌 경우

법률 제5584호 「조세감면규제법개정법률」로 개정되기 전의 「조세감면규제법」 제92조의4에 따른 주택자금차입금이자에 대한 세액공제를 받는 자에 대하여는 해당 과세기간에 있어서는 해당 주택취득과 관련된 차입금은 소득세법 시행령 제112조 제8항에도 불구하고 장기주택저당차입금으로 보지 않는다(소령§112⑫) 

 

그 외 장기주택저당차입금 인정가능한 경우

① 「조세특례제한법」 제99조에 따른 양도소득세의 감면대상 신축주택을 최초로 취득하는 자가 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 차입금으로 해당 주택을 취득하기 위하여 차입한 사실이 확인되는 경우

② 당초 공제요건을 모두 충족한 장기주택저당차입금의 차입자가 해당 금융회사 등 내에서 또는 다른 금융회사 등으로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우 (소령§112⑩ 2호)

 

- 해당 금융회사 등 또는 다른 금융회사 등이 기존의 장기주택저당차입금을 잔액을 직접 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 차입금을 이전하거나,

- 해당 금융회사 등 또는 다른 금융회사 등이 기존의 장기주택저당차입금을 잔액을 즉시 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 차입금을 이전하는 경우에 적용

- 해당 차입금은 상환기간이 15년 이상이어야 하며,

- 상환기간은 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 계산함

- 다른 금융회사 등으로 3회 이상 대환하는 경우에도 소득공제 가능

※ 다만, 최초 장기주택저당차입금의 잔액을 한도로 소득공제(원천세과-187, 2012.4.10.)

 

③ 주택양수자가 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 주택 양도자의 주택을 담보로 차입금의 상환기간이 15년 이상인 차입금을 차입한 후 즉시 소유권을 주택양수자에게로 이전하는 경우(소령 §112⑩ 3호)

 

④ 당초에 공제요건을 충족하였으나 그 상환기간이 15년 미만인 차입금을

- 상환기간을 15년 이상으로 연장하거나, 해당 주택에 저당권을 설정하고 상환기간을 15년 이상으로 하여 신규로 차입한 차입금으로 기존 차입금을 상환하고, 연장 또는 신규 차입 당시 기준시가 또는 주택분양권의 가격이 각각 6억원 이하인 경우(소령§112⑩ 4호)

 

- 신규 차입금에 대하여는 기존 차입금의 최초 차입일을 기준으로 하여 등기일부터 3월 이내에 차입했는지 여부를 판단한다.

 

- 기존 차입금의 잔액을 한도로 함

 

⑤ 「조세특례제한법」 제98조의3에 따른 양도소득세 과세특례대상 주택을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 최초로 취득하는 자가 해당 주택을 취득하기 위하여 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 차입금으로서 상환기간이 5년 이상인 경우. 이 경우 해당 차입금은 제8항 제2호 및 제3호의 요건을 충족하여야 한다(소령112⑩ 5호)

 

⑥ 무주택 세대주가 6억원 이하인 주택분양권 등을 취득하고 주택완공시 장기주택저당 차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입(조건변경을 통한 경우도 포함)한 금액 (소법§52⑤ 4호)

- 무주택자의 세대주가 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 건설되는 주택 (「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택 포함)을 취득할 수 있는 권리로서 가격이 6억원 이하인 일반 주택분양권 또는 조합원입주권을 취득하고, 그 주택을 취득하기 위하여 주택완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 주택도시기금으로부터 차입한 금액

 

- 주택완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다.

 

- 차입일(차입조건 변경일)부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다

*과거에는 전환일부터였음*

 

- 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 공제받지 못한다.

 

소득공제 제출증명서류

②~⑤에 해당하는 서류를 제출하고 그 이후 변동사항이 없는 경우에는 그 다음 과세기간 분부터는 해당 서류를 제출하지 아니할 수 있다.(소칙 §58①4호, ③)

 

① 장기주택저당차입금 이자상환증명서

- 홈택스에서 소득공제증명서류를 출력하여 원천징수의무자에게 제출할 수 있음

※ 홈택스 자료는 금융기관에서 제공한 이자상환액을 단순히 보여주기만 하는 것이므로, 근로자 스스로 소득공제 요건을 검토하여 공제대상에 해당하는 경우에만 신청하여야 한다.

 

② 주민등록표등본

 

③ 주택의 가액 또는 주택분양권의 가격을 확인할 수 있는 다음의 서류 중 하나 (2006.1.1. 이후 차입금인 경우)와 건물등기부등본 또는 분양계약서 사본

- ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행규칙｣ 제13조 및 제16조에 따라 시장･군수･구청장이 발행하는 개별주택가격확인서와 공동주택가격확인서

- 주택의 가액 또는 주택분양권의 가격을 확인할 수 있는 국세청장이 고시하는 서류

(위 아래 택1)

 

④ 조특법 제99조 신축주택 관련 차입금을 상환하는 경우(양도소득세 감면대상)

- 자기가 건설한 주택(주택조합 또는 정비사업조합의 조합원이 취득한 주택 포함) : 사용승인서 또는 사용검사서(임시사용승인서 포함) 사본

- 주택건설업자가 건설한 주택 : 주택매매계약서 사본, 계약금을 납부한 사실을 입증할 수 있는 서류, 조특법 제99조제1항제2호 단서에 해당하지 아니함을 확인하는 주택건설사업자의 확인서

 

 

⑤ 이전하거나 연장하는 경우 : 기존 및 신규 차입금의 대출계약서 사본